전세 계약에는 전 재산이 걸리는 경우가 많습니다. 깡통전세, 이중계약, 신탁 사기처럼 수법이 다양해지면서 계약 전 확인이 더 중요해졌습니다. 이 글에서는 전세사기 예방을 위해 계약 전에 꼭 확인할 사항과 그 핵심인 등기부등본 보는 법을 초보자도 이해하기 쉽게 정리했습니다.
1.등기부등본 보는 법: 표제부·갑구·을구 핵심 정리
등기부등본(정식 명칭: 등기사항전부증명서)은 집의 이력서와 같습니다. 대법원 인터넷등기소에서 누구나 적은 수수료로 열람하거나 발급받을 수 있습니다. 등기부등본은 크게 세 부분으로 나뉩니다.
표제부에는 주소, 면적, 구조 같은 건물의 기본 정보가 나옵니다. 계약서의 주소와 동·호수가 정확히 일치하는지 먼저 확인하세요. 다가구·다세대 주택은 호수 표기가 실제와 다른 경우가 있어 특히 주의해야 합니다.
갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 현재 소유자와 계약하려는 집주인이 같은 사람인지 확인하세요. 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁 같은 단어가 보이면 위험 신호입니다. 짧은 기간에 소유자가 자주 바뀌었다면 그 이유도 따져봐야 합니다.
을구에는 근저당권, 전세권처럼 소유권 외의 권리가 기록됩니다. 여기서 가장 중요한 것은 채권최고액입니다. 근저당 채권최고액에 내 전세보증금을 더한 금액이 집 시세에 가깝거나 시세를 넘는다면 깡통전세일 가능성이 높습니다. 이 합계가 매매 시세의 70% 이하인지 보수적으로 따져보는 것이 안전합니다.
2.전세사기 예방을 위한 계약 전 필수 확인사항
등기부등본 외에도 계약 전에 챙겨야 할 것들이 있습니다.
첫째, 시세를 직접 확인하세요. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 앱에서 주변 매매가와 전세가를 비교하면, 전세가율이 지나치게 높은 매물을 걸러낼 수 있습니다.
둘째, 집주인의 세금 체납 여부를 확인하세요. 체납된 국세나 지방세는 경매에서 보증금보다 먼저 배분될 수 있습니다. 집주인에게 납세증명서를 요청하거나, 임차인이 미납 세금을 열람할 수 있는 제도를 활용하세요.
셋째, 다가구주택이라면 선순위 임차인의 보증금 규모를 확인하세요. 이 정보는 등기부등본에 나오지 않으므로 확정일자 부여 현황 등을 따로 확인해야 합니다.
넷째, 계약 당사자를 확인하세요. 신분증 진위를 확인하고, 대리인이 나왔다면 위임장과 인감증명서를 반드시 받아야 합니다. 보증금은 등기부상 소유자 명의의 계좌로 보내는 것이 원칙입니다.
다섯째, 공인중개사가 정식으로 등록된 사람인지 확인하세요. 국가공간정보포털이나 관할 지자체에서 조회할 수 있습니다.
3.계약 후에도 놓치면 안 되는 보증금 보호 절차
등기부등본은 계약 직전에 한 번, 잔금 당일에 한 번 더 발급받아 확인하세요. 계약일과 잔금일 사이에 새로운 근저당이 설정되는 사례가 있기 때문입니다.
잔금을 치른 뒤에는 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받으세요. 전입신고를 하면 다음 날 0시부터 대항력이 생기고, 확정일자까지 갖추면 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 집주인이 같은 날 근저당을 설정하면 은행이 앞설 수 있습니다. 따라서 계약서 특약에 "잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다"는 내용을 넣으면 더 안전합니다.
전세보증금 반환보증 가입도 적극 고려하세요. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등에서 운영합니다. 보증 가입이 가능한지 여부만으로도 해당 매물이 안전한지 가늠해 볼 수 있습니다.
전세사기 예방의 핵심은 결국 꼼꼼한 확인입니다. 등기부등본 보는 법만 제대로 알아도 위험한 매물의 상당수를 피할 수 있습니다. 계약 전, 잔금 당일, 입주 후 각 단계에서 위 체크포인트를 하나씩 점검해 소중한 보증금을 지키시길 바랍니다.
저도 처음에는 등기부 등본 보는 법이 어려웠지만 자세히 들여다보니 내요이 보이기 시작해서 이제는 어렵잖게 내용이 눈에 들어 온답니다.